天下之事，无所不杠杆。自有人类以来，杠杆就一直伴随着我们。为什么？因为“杠杆”意味着“放大力量，提高效率”。下文将为大家讲讲房产投资如何运用杠杆原理。

1、如何正确认识杠杆？

天下之事，无所不杠杆。自有人类以来，杠杆就一直伴随着我们。为什么？因为“杠杆”意味着“放大力量，提高效率”。

乡下的老农在耕作的时候，用的锄头本质上就是一种杠杆，他靠的就是长长的“物理杠杆”，用很小的力气就可以快速开垦。

一个东莞的企业家，他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万，他用了这100人的力气、技术来获利，不过是付出了一部分成本而已，这个过程是“管理杠杆”在起作用。

微观上，拼多多的人拉人，也是一种杠杆，只要一个人想买，为了砍价，他就必须再拉2个人，这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户，从而爆发式增长。

甚至大到国家治理，也得有杠杆思维。改革开放初期，总设计师提出“让一部分人先富起来，先富带动后富”。这一部分人，就是杠杆，用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争，一切先前看，以发展经济为中心”的路线。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常，没有察觉罢了。

2、如何运用杠杆？

房产投资回报率=涨幅*杠杆率

2016年佛山短暂出现过2成*付的情况，身边的一个朋友，一口气并发三套2成*付的贷款。

2成*付，即5倍杠杆，房价涨20%，自有资金回报率100%。

假设一套房子100万，2成*付即20万买下，房价涨20%后是120万，涨幅20万。

20万涨幅对20万*付，投资回报率100%

在中国，普通人真的很难找到投资回报率100%的生意了。20万开个小饭店也要1年后才能回本，回本之后才叫纯赚。

后来，那位朋友的房子卖出时涨了130%，2年时间自有资金回报率是650%，秒杀巴菲特。三套*付一共才60来万，赚了差不多400万回来。

如果全款买，绝对实现不了这个收益，因为没杠杆。为什么？

对于买房这个事情来说，用杠杆还是不用杠杆，其实不用讨论了。国家都准许贷款了，你就放心大胆去用好了。

投资法则：市场大涨，黄金时刻加杠杆狠狠搞；市场回调，垃圾时间，趴着不动或卖一套回血。一味加杠杆，后果很严重，要紧跟国家信贷节奏进行操作。

每一次房价上涨都是财富的重新分配，一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么你的身价可能就相对跌一次。

阶层上升的机会不定时打开，可是，你没有足够的房产布局，没有足够的耐心提升认知，那么阶层下滑的通道随时敞开。

只有在高速发展的中国，才有如此上升的红利供你分享，每一个人都应该珍惜这样的机会，无论为了家庭还是父母及下一代。

对于杠杆贷款，期限越长越好，贷款额度越高越好，利率越低越好。

前者因为货币币值不等，新增货币，稀释存量货币的购买力，债务稀释，房贷时间越久越占便宜。简单说，房贷稀释一部分，卖出时转移一倍分，投资者只付一点短期利息就好，你贷款三十年，其实很可能第三年房子大涨了你就卖掉了，后面27年的债务就转移了，与你无关。

后者是杠杆原理，用小的资金量（*付款）购买大化的资产（房产），只要资产价格上涨幅度大于利息支出，剩下的都是赚的。

3、加多少杠杆合理？

家庭负债率多少以内才安全呢？

一句话：自有资金留足所有贷款24-36个月的月供即可。也就说，你要留足2-3年的月供在手。至于限售的城市，同理，只要房子涨了，不卖也可以拿钱回来的，参考本公众号往期裂变文章。

有朋友就说了：运用杠杆既有风险也有利息成本啊，怎么办？

这时天空传来一句话：你想发达么？不想发达就什么都不用做。赚钱从来不容易。后，杠杆是双刃剑，我们需要适度负债，让家庭在合理的条件下慢慢变富。

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